Rachunek powierniczy w ustawie deweloperskiej – mechanizm ochrony nabywcy czy formalność?

Mechanizmy ochrony nabywców w ustawie deweloperskiej

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. „ustawa deweloperska”) wprowadziła szereg rozwiązań mających na celu zwiększenie bezpieczeństwa nabywców na rynku pierwotnym nieruchomości. Kluczowym instrumentem ochrony nabywców jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, który zabezpiecza ich środki finansowe przed ryzykiem niewywiązania się dewelopera z umowy.

Rachunek powierniczy prowadzony jest przez bank i służy do gromadzenia wpłat dokonywanych przez nabywców. Środki te nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, lecz są wypłacane zgodnie z harmonogramem inwestycji, po spełnieniu określonych warunków technicznych i formalnych lub dopiero po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z umów. Należy zauważyć, że weryfikacja postępu prac odbywa się z udziałem niezależnych ekspertów, co minimalizuje ryzyko nadużyć.

Oprócz rachunku powierniczego, ustawa przewiduje także inne mechanizmy ochrony, takie jak:

• obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego,
• kontrola nad treścią umowy deweloperskiej,
• obowiązek wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości.

Rodzaje rachunków powierniczych i ich charakterystyka

Ustawa deweloperska przewiduje dwa podstawowe typy rachunków powierniczych:

• Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Środki zgromadzone na rachunku są wypłacane deweloperowi dopiero po przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Jest to rozwiązanie najbardziej bezpieczne dla konsumenta, ponieważ eliminuje ryzyko utraty środków w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

• Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Pozwala na sukcesywne wypłaty środków deweloperowi, zgodnie z postępem prac budowlanych. Każda transza wypłaty musi być poprzedzona weryfikacją stanu zaawansowania inwestycji przez bank. Choć mniej restrykcyjny niż rachunek zamknięty, nadal zapewnia istotny poziom ochrony.

Czy rachunek powierniczy jest wymagany przy umowie sprzedaży nieruchomości?

W praktyce pojawia się pytanie, czy deweloper ma obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego także w przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Odpowiedź na to pytanie wymaga rozróżnienia dwóch sytuacji:

✅ Brak obowiązku rachunku powierniczego przy sprzedaży gotowego lokalu

Jeśli deweloper sprzedaje gotowy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, a transakcja odbywa się bez uprzedniego zawarcia umowy deweloperskiej, przedwstępnej – nie ma obowiązku zakładania rachunku powierniczego. W takim przypadku środki nabywcy nie są wykorzystywane do finansowania inwestycji, a więc nie zachodzi potrzeba ich ochrony w ramach rachunku powierniczego.

⚠️ Obowiązek rachunku powierniczego przy wcześniejszych umowach

Jeśli jednak sprzedaż poprzedzona była umową deweloperską lub inną umową zobowiązującą (np. przedwstępną), a środki nabywcy były wpłacane przed zakończeniem budowy – deweloper jest zobowiązany do prowadzenia rachunku powierniczego. W przeciwnym razie może dojść do naruszenia przepisów ustawy i zakwalifikowania relacji jako umowy deweloperskiej, co wiąże się z pełnym reżimem ochronnym

Podsumowanie – kiedy deweloper musi stosować rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy stanowi istotny element systemu ochrony nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym. Jego zastosowanie zależy jednak od charakteru transakcji i etapu inwestycji. W przypadku sprzedaży gotowego lokalu – bez wcześniejszych zobowiązań – deweloper nie ma obowiązku jego prowadzenia. Natomiast każda forma wcześniejszego zaangażowania nabywcy w proces inwestycyjny, zwłaszcza finansowego, rodzi konieczność stosowania rachunku powierniczego.