Odrębna własność obiektów budowlanych

Koniec z zasadą superficies solo cedit [1]? Nadchodzi rewolucja w prawie rzeczowym.

W dniu 1 września 2026 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów pojawiła się informacja o opublikowaniu założeń projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych (OWOB). Prace nad tym projektem toczyły się w Ministerstwie Rozwoju i Technologii już od kilku miesięcy, jednak to z początkiem września rozgorzał medialny szum wokół propozycji pojawienia się w polskim prawie rzeczowym nowej instytucji. Organem odpowiedzialnym za opracowanie projektu i jego przedłożenie Radzie Ministrów jest Minister Finansów i Gospodarki, a planowany termin jego przyjęcia został ustalony na IV kwartał 2026 r.

Właściciel gruntu jest także właścicielem wszystkiego, co jest z tym gruntem trwale związane – tak było i jest.

Dlaczego ten projekt jest aż tak rewolucyjny? Ponieważ w polskim prawie rzeczowym od lat obowiązuje zasada będąca urzeczywistnieniem tytułowej paremii pochodzącej z prawa rzymskiego. Sprowadza się ona do tego, iż zasadniczo właściciel gruntu jest także właścicielem wszystkiego, co jest z tym gruntem trwale związane – co z kolei oznacza, że budynki i inne obiekty trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości gruntowej (a zatem nie mogą mieć odrębnego właściciela). W praktyce jednak prowadzi to do komplikacji w realizacji wielu inwestycji, jak również powoduje trudności związane z finansowaniem oraz ujawnianiem praw w księgach wieczystych. Stąd też koncepcja wprowadzenia do polskiego prawa nowej instytucji odrębnej własności obiektów budowlanych (OWOB) – dla której punktem wyjścia ma być, według założeń projektodawcy,  konstrukcja odrębnej własności lokali oraz odrębnej własności budynków posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

OWOB – większa swoboda dla inwestorów – tak ma być.

Jak wyjaśniało Ministerstwo Rozwoju i Technologii: „Prawo to (OWOB – dop. autora) zagwarantuje inwestorowi swobodę dysponowania wzniesionym obiektem budowlanym, w tym także obciążania go ograniczonymi prawami rzeczowymi. Celem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego instytucji odrębnej własności obiektów budowlanych jest uwolnienie potencjału gruntów niejednokrotnie położonych w korzystnych lokalizacjach poprzez zwiększenie możliwości inwestowania na nich bez konieczności uzyskiwania trwałego tytułu prawnego (własności, użytkowania wieczystego)” (źródło:https://www.rp.pl/nieruchomosci/art45083561-wlasnosc-warstwowa-umozliwi-inwestowanie-nad-i-pod-ziemia).

Co ciekawe, podobna konstrukcja od wielu lat funkcjonuje w innych państwach, w szczególności w Stanach Zjednoczonych, gdzie takie instytucje jak air rights i transfer of development rights, umożliwiają obrót „prawami do przestrzeni” niezależnie od własności gruntu. Również w państwach europejskich (gdzie jednak zasadniczo regulacje prawa rzeczowego oparte są na tradycji prawa rzymskiego), z biegiem lat zaczęły pojawiać się koncepcje polegające na oddzielaniu praw do obiektów budowlanych od praw do gruntu (m.in. w Szwecja, Norwegii, Holandii oraz Hiszpanii).

Co więcej, jak wskazało samo Ministerstwo: „Przykładem inwestycji, dla której OWOB byłby dedykowany jest planowany remont kolejowej trasy średnicowej w Warszawie wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą. Tereny zajęte pod infrastrukturę kolejową co do zasady znajdują się w użytkowaniu wieczystym operatora sieci kolejowej. Przestrzeń nad terenami kolei średnicowej, wykazująca wyjątkową atrakcyjność inwestycyjną z uwagi na jej położenie w centrum Warszawy, można efektywnie zagospodarować realizując ambitne projekty budowlane. Jednocześnie obiektom podziemnej infrastruktury kolejowej (tunelom, stacjom) możliwe jest nadanie przymiotu odrębnej własności, gwarantując operatorowi sieci możliwość ich remontu, konserwacji, przebudowy oraz modernizacji w najszerszym zakresie”.

Założenia procedury ustanowienia OWOB.

Jak w praktyce będzie wyglądała procedura ustanowienia OWOB (kto będzie do tego uprawniony i na jakich zasadach; w jaki sposób będą zakładane księgi wieczyste dla takich obiektów) – szczegóły wciąż nie są jeszcze znane. Wiadomo jednak, że według założeń, OWOB będzie mogła powstać:

• na podstawie porozumienia między inwestorem a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu,
• na skutek jednostronnej decyzji właściciela gruntu,
• na podstawie decyzji administracyjnej – w przypadku inwestycji celu publicznego.

Ponadto, warunkiem powstania tego prawa ma być oddanie obiektu do użytkowania (dysponowanie przez inwestora promesą oraz zaświadczeniem o samodzielności obiektu).

Z pewnością założenia oraz sama tytułowa koncepcja jest niezwykle interesująca, ale i rewolucyjna. Będziemy informować o dalszych pracach nad przedmiotowym projektem!

[1] Rzymska paremia prawnicza oznaczająca: „To co jest na powierzchni, przypada gruntowi” (Właściciel gruntu jest także właścicielem wszystkiego, co jest z tym gruntem trwale związane).